Відновлення втрачених правовстановлюючих документів на об’єкти нерухомого майна

Майже кожна людина є власником об’єкта нерухомого майна (квартири, житлового чи садового будинку, земельної ділянки та ін..)

Трапляються випадки, коли правовстановлюючі документи на вказані об’єкти нерухомого майна втрачаються.

Виникає питання – як їх відновити, як підтвердити своє право власності на об’єкт нерухомого майна?

Варіанти відновлення втрачених правовстановлюючих документів залежать від того на підставі якого саме правовстановлюючого документа належить на праві власності об’єкт нерухомого майна (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу або дарування, державний акт на право власності на землю та ін..).

Розглянемо кожний варіант окремо:

Договір купівлі-продажу або інших договір, посвідчений нотаріально

Якщо право власності на об’єкт нерухомого майна підтверджується нотаріально посвідченим договором (купівлі-продажу, дарування, міни та ін..) або свідоцтвом про право на спадщину, то у разі втрати такого документу відновити його не викличе жодних ускладнень.

Найголовніше пам’ятати у якого саме нотаріуса був укладений даний договір або видано свідоцтво про право на спадщину, оскільки у справах нотаріуса зберігається примірник даного документу.

Глава 22 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України №296/5 від 22.02.2012р. регламентує порядок видачі дублікатів документів, які були видані або посвідчені нотаріусом.

Так, у разі втрати або зіпсування документа, посвідченого або виданого нотаріусом, за письмовою заявою осіб, за дорученням яких або щодо яких учинялася нотаріальна дія, нотаріусом видається дублікат утраченого або зіпсованого документа.

Видача дублікату утраченого або зіпсованого документа видається нотаріусом за місцем його зберігання.

У разі якщо зазначений нотаріус припинив свою діяльність або передав документи на зберігання до архіву, у такому випадку дублікат нотаріального документу видає Державний нотаріальний архів.

Таким чином, у разі втрати правовстановлюючого документу на об’єкт нерухомого майна, який був посвідчений або виданий нотаріусом, для отримання дублікату необхідно звернутись з відповідною заявою до нотаріуса, який даний документ посвідчив бо видав.

Свідоцтво про право власності

Ст. 27 Закону України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-ІV від 01.07.2004р. передбачено, що державна реєстрація прав проводиться серед іншого і на підставі дублікатів свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією.

Відповідно до п. 24 Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, затвердженого наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України №396 від 16.12.2009р., у  разі  втрати  або  зіпсування  свідоцтва  про  право власності  на  квартиру  (будинок),  жилі приміщення у гуртожитку,
кімнату  в  комунальній  квартирі, за  письмовою  заявою  власника (співвласників) органом приватизації видається його дублікат.

Так, якщо право власності на об’єкт нерухомого майна підтверджується свідоцтвом про право власності, виданим органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, у разі втрати такого документа необхідно звернутись до органу приватизації з заявою про видачу дублікату втраченого свідоцтва.

У разі втрати свідоцтва про право власності, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією для отримання дублікату втраченого свідоцтва необхідно звернутись з відповідною заявою до органу місцевого самоврядування або місцевою державної адміністрації.

Порядок отримання дубліката свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді або свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією зрозумілий.

А що робити, якщо втрачено свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане органами державної реєстрації після 01.01.2013р.?

З 01.01.2013р. був змінений порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Повноваження щодо видачі свідоцтв про право власності на об’єкти нерухомого майна ( у т.ч. і земельні ділянки) були передані від органів місцевого самоврядування та місцевих державних адміністрацій відповідним територіальним органам Міністерства юстиції України.

Ст. 18 закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 01.01.2013р.) передбачала випадки, коли державним реєстратором видається свідоцтво про право власності на нерухоме майно.

Логічним є припущення, що у разі втрати свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого державним реєстратором територіального органу Міністерства юстиції України, саме до зазначеного органу і потрібно звертатись з заявою про видачу дублікату зазначеного свідоцтва.

Але з 01.01.2013р. та до сьогоднішнього дня порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зазнав суттєвих змін.

Так, ст. 27 Закону України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» містить чіткий перелік документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності, а саме:

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Як бачимо, серед вказаного переліку відсутній дублікат свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданий державним реєстратором територіального органу Міністерства юстиції України.

Вказане обумовлено тим, що починаючи з 01.01.2016р. державні реєстратори перестали видати свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Саме у зв’язку з виключенням повноважень щодо видачі свідоцтв пов’язана і відсутність повноважень щодо видачі дублікатів вказаних свідоцтв.

Виникає питання – яким чином підтвердити право власності на нерухоме майно у разі втрати свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого державним реєстратором в період з 01.01.2013р. по 01.01.2016р.?

У даному випадку слід зазначити наступне:

Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Таким чином, у разі втрати свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого державним реєстратором, для захисту свого порушеного права та підтвердження права власності на нерухоме майно потрібно звернутись до суду з відповідним позовом. Рішення суду по даній справі буде вашим новим правовстановлюючим документом на нерухоме майно.

Державний акт на право приватної власності на землю

Ст. 27 Закону України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-ІV від 01.07.2004р. передбачено, що державна реєстрація прав проводиться серед іншого і на підставі державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року.

П. 53 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 25.12.2015р. №1127 встановлено, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельну ділянку, реєстрацію якої проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, у зв’язку із втратою, пошкодженням чи зіпсуванням відповідного Державного акта на право власності чи постійного користування земельною ділянкою подаються:

1)  копія примірника втраченого, пошкодженого чи зіпсованого Державного акта;

2)  оголошення про втрату документа у друкованих засобах масової інформації за місцем розташування земельної ділянки, в якому повинні бути зазначені назва документа, його номер і дата видачі, на чиє ім’я виданий, яким органом (крім випадків пошкодження чи зіпсування документа).

Таким чином, для проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку, у разі втрати державного акту на право приватної власності на землю, необхідно першочергово звернутись з заявою про видачу дубліката  державного акту до територіального органу Держаного агентства земельних ресурсів України.

У разі, якщо ви з тих чи інших обставин не пам’ятає коли та ким був виданий той чи інший правовстановлюючий документ на нерухоме майно (у т.ч. земельну ділянку), для захисту свого права власності на нерухоме майно необхідно звертатись до суду з позовом про визнання права власності та вже в судовому засіданні доводити те, що саме ви є власником об’єкту нерухомого майна, відносно якого втрачені правовстановлюючі документи.

Автор: адвокат Наталія Семененко, Justum

Что делать, если сосед проводит незаконные строительные работы?

Наверное, каждый из нас хоть раз в жизни сталкивался с ситуацией, когда кто-то из соседей начинает осуществлять строительные работы, нарушая при этом наши права (появляются трещины на стенах квартиры; новый объект строится слишком близко к вашему дому или вообще на месте вашего земельного участка).

Возникает логический вопрос – что же делать? Как защитить свои права?

Первоначально надо понимать является ли эти работы объектом самовольного строительства или нет?

Согласно ст. 376 Гражданского кодекса Украины жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта, либо с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Таким образом, понятие «самовольное строительство» включает в себя три составляющие, которые определяют объект таковым в случае наличия хотя бы одной из них:

— объект построен на земельном участке, не отведённом для целей такого строительства;

— объект построен при отсутствии документа, позволяющего такое строительство;

— объект построен с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Под земельным участком, не отведённым для целей строительства, понимается отсутствие у заказчика строительства правоустанавливающего документа, на право собственности либо право пользования земельным участком на котором осуществляется строительство.

Под надлежащим разрешением следует понимать предусмотренный Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» разрешительный документ (статьи 35 — 37), который дает право выполнять подготовительные и строительные работы именно этого объекта и на этом земельном участке, переданным с этой целью определенному лицу.

Под проектом следует понимать, в зависимости от категории объекта строительства, соответствующий состав документации, определенный статьями 1, 7 и 8 Закона Украины «Об архитектурной деятельности», полученный в соответствии со статьями 29, 31 Закона «О регулировании градостроительной деятельности», а также строительный паспорт и технические условия, полученные в соответствии со статьями 27, 30 указанного Закона.

Строительством, которое осуществляется с существенным нарушением строительных норм и правил, считается в том числе строительство, которое хотя и осуществляется при наличии проекта, но с нарушением государственно-строительных норм и санитарных правил, угрожающее жизни и здоровью человека в случае невыполнения предписаний инспекции государственного архитектурно-строительного контроля об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов и правил и т.д.

Если вы увидели, что выполняемые соседом строительные работы подпадают хотя бы под одно из вышеуказанных условий, эти строительные работы являются незаконными, а такой объект – объектом самовольного строительства.

Контроль за выполнением самовольных строительных работ осуществляют органы государственного архитектурно-строительного контроля.

Именно в органы государственного архитектурно-строительного контроля и необходимо первоначально обратиться с жалобой об осуществлении самовольного строительства. К данной жалобе целесообразно приложить материалы фотофиксации.

По результатам рассмотрения данной жалобы орган государственного архитектурно-строительного контроля имеет полномочия по принятию либо решения о привлечении виновного лица к административной ответственности, либо подготовит мотивированный ответ, почему доводы, указанные в жалобе не являются основанием для привлечения лица к административной ответственности.

В случае отказа органом государственного архитектурно-строительного контроля в удовлетворении вашей жалобы либо если, несмотря на привлечение виновного лица к административной ответственности, указанное лицо продолжает осуществлять самовольное строительство для эффективной защиты ваших нарушенных прав целесообразно обратиться в суд.

 

Адвокат Наталья Семененко, Justum